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arras EN LA COMPRA-VENTA DE FARMACIAS 

 

Como paso imprescindible a la hora de la venta de una farmacia es necesario conocer en que consiste la firma de un contrato de arras. 


 

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De forma previa, es aconsejable hablar de la oferta vinculante. En este documento el comprador plasma en su oferta las líneas maestras del acuerdo y sus condiciones.

 

El contrato de arras es un documento legal que constituye un trámite imprescindible y previo a la escritura pública. Su misión es detallar y reflejar las diferentes partes y cuestiones acordadas previamente por el comprador y el vendedor. Un contrato de arras debe estar redactado de forma clara y con un vocabulario comprensible.

   

 Pero ¿Exactamente qué es lo que se estipula en un contrato de Arras? En dicho contrato se reflejan aspectos esenciales de la compraventa de la farmacia como son los siguientes:

 

 

 - Plazos de pago.

- El precio total de la transacción.

- Los modos de pago.

- Cuestiones relacionadas con las existencias en la farmacia.

- Cuestiones relacionadas con el personal.

- Etc.

 

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El contrato de Arras sirve, por tanto, básicamente como garantía para la compra-venta de la farmacia, asegurándose así su cumplimiento. Cuando se procede a firmar dicho contrato, lo más habitual es que el comprador de una señal como compromiso de compra.

 

Los tres tipos de Arras que existen y que puedes firmar cuando estés llevando a cabo tu operación de venta, son las siguientes:

 

Arras confirmatorias:

Este tipo de arras es poco utilizado, siendo en realidad la entrega de la señal un adelanto para el cumplimiento del contrato. Es decir, la entrega de la cantidad de dinero está perfeccionando el contrato de compraventa que finalizará posteriormente con la entrega del resto del precio por una parte y de la Farmacia por la otra. Lo que significa que, la cantidad entregada, es una entrega a cuenta.

 

Es impotante indicar que no se otorga derecho a ninguna de las partes para resolver el acuerdo bajo ningún concepto. Ya que la Farmacia se ha vendido con la firma de este contrato de compraventa.

 

Por tanto, si por cualquier motivo, una de las partes decide no llevar a término el contrato, la otra parte puede exigir el cumplimiento de dicho contrato o bien su resolución, así como una indemnización por daños y perjuicios.

 

Debe tenerse en cuenta que si en el contrato formalizado no se refleja de forma expresa lo contrario, las arras se consideran confirmatorias.

 

Arras penales:

Este tipo de contrato de arras se formaliza cuando no solo se paga una reserva sino que, además, se garantiza que el contrato se va a cumplir en concepto de pena y resarcimiento de daños, es decir, se establece ya la cuantía de la penalización si alguno de las dos partes incumple el acuerdo.

 

Por tanto, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento.


Por su parte, si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas.

 

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Arras penitenciales:

El contrato de arras penitenciales es el que permite a cualquier de la partes su rescisión bajo la condición de perder lo entregado como señal. Es, por tanto, es la más flexible al permitir a cualquiera de las dos partes desistir del contrato sin necesidad de alegar ninguna causa.

 

Si no lo cumple el vendedor, éste deberá devolver la cantidad recibida duplicada como penalización, mientras que si es el comprador el que se echa atrás, pierde el dinero entregado.

 

Es la única modalidad que se encuentra regulada expresamente en el Código Civil, art. 1454, “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

 

Como se ha indicado, se debe reflejar en el contrato que las cantidades entregadas se hacen con ese carácter penitencial, ya que de no ser así, el contrato formalizado se considerarían arras confirmatorias y conllevarían la imposibilidad para la resolución del contrato.

 

A modo de resumen, podemos indicar:

 

• Tanto las arras confirmatorias como las arras penales obligan a las partes a cumplir lo firmado, ya que la venta se ha realizado.

• En las arras confirmatorias, la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento tendrá que establecerse por un juez.

• En las arras penales, en el supuesto de incumplimiento de una de las partes, la indemnización se fija en el importe de las arras.

• Sólo en el supuesto de arras penitenciales se permite desistir del cumplimiento del contrato, con la pérdida del importe de las arras.

  

 

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4 septiembre 2020

 

 

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