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TRIBUTACION DE LAS arras EN LA COMPRA-VENTA DE FARMACIAS 

 

Una vez analizado desde un punto de vista conceptual las arras en la compra-venta de Farmacias (Arras en la compra-venta de farmacias), parece oportuno referirnos a la tributación que conlleva la formalización de dichas arras.


 

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La cantidad entregada a cuenta, sirve para garantizar el cumplimiento de la obligación de la transmisión de la farmacia. La cuestión que se plantea a veces en estos casos es si tal cantidad debe someterse a tributación en concepto de IRPF.

 

En nuestro sistema jurídico la entrega o tradición es el medio jurídico de transmitir al comprador la propiedad de la farmacia o el derecho real sobre ella, de modo que la transmisión de la propiedad no se opera por la mera perfección del contrato, sino que ha de ser seguida de la traditio.

 

Así lo establece el artículo 609 del Código Civil, según el cual la propiedad se adquiere y transmite por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

 

Asimismo, el artículo 1.095 del citado cuerpo legal establece que el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que se le entregue.

 

En virtud de estos preceptos la entrega en nuestro derecho supone transferir la posesión jurídica de la cosa, lo cual hace adquirir la propiedad o el derecho real por parte del comprador.

 

Del mismo modo, el artículo 1.462 del Código Civil determina que la cosa vendida se entenderá entregada cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

 

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Por su parte, el artículo 33 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.

 

Y por lo que se refiere a la imputación temporal de las pérdidas y ganancias patrimoniales en IRPF, se indica que “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”, alteración que cabe entenderla producida en el período impositivo en que se produce la transmisión del negocio.

 

En base a lo indicado, en el momento de la formalización del contrato de arras no da lugar a una variación en el valor de su patrimonio del vendedor, y por tanto no debe tributar por ello en IRPF, pues la ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando se efectúe, en su caso, la transmisión de la farmacia. La cantidad percibida en el momento de la firma del contrato de arras formará parte del importe real de enajenación del negocio a efectos de la determinación del valor de transmisión.

 

 

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Por otra parte, si por cualquier motivo la transmisión no llegara a efectuarse, habría que ver quien el causante de dicho incumplimiento:

- Si no llegara a efectuarse por causa imputable al comprador, las cantidades percibidas por el vendedor en concepto de arras se calificarán como ganancia patrimonial y se imputarán al periodo impositivo en que éste pueda proceder a su ejecución, en los términos del contrato.

Esta ganancia patrimonial, al no derivar de una transmisión, formará parte de la renta general, y su integración se efectuará en la base imponible general.

 

En cuanto al periodo impositivo que debe tributar, se entenderá que es cuando el comprador pierda la propiedad del dinero entregado en tal concepto, haciéndolo suyo el vendedor.

 

Por su parte, la parte compradora tendrá una pérdida patrimonial, en los mismos términos indicados.

 

- En el supuesto de que el causante fuese el vendedor, la indemnización o compensación desde la posición del vendedor constituye una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, pérdida patrimonial que, desde su consideración como renta general, procederá integrar en la base imponible general.

 

En cuanto al periodo impositivo que debe tributar, se entenderá cuando se compense por la parte vendedora.

 

Por su parte, la parte compradora tendrá una ganancia patrimonial, en los mismos términos indicados.

 

En ambos supuestos, los posibles gastos satisfechos a intermediarios, etc. se configuran como un supuesto de aplicación de renta al autoconsumo del contribuyente, por lo que no puede considerarse como pérdida patrimonial.

 

En el supuesto de que se formalizase la compra-venta de la farmacia, en cuanto al importe percibido en concepto de arras se constituye como parte del precio de la compraventa de la farmacia, su incidencia en la liquidación del impuesto se produce en el período impositivo en que se realiza la venta de la farmacia como parte del precio.

 

Debiendo tributar el vendedor por el esquema clásico ganancia-pérdida patrimonial = Precio de venta (precio de venta-gastos inherentes a la venta) – Precio Adquisición (importe real adquisición + coste de las inversiones-mejoras y gastos y tributos inherentes a la adquisición - valor de las amortizaciones). Integrándose en este caso, en la base imponible del ahorro.

 

  

 

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4 octubre 2020

 

 

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